»Imam hišo, to je moja pokojnina«: zakaj je to draga zmota

Zakaj hiša ni enaka pokojnini: temeljna razlika

V mojih 20 letih dela z zavarovanji sem neštetokrat slišala stavek: »Imam hišo, to je moja pokojnina.« Razumem, od kod ta misel izvira. Lastna nepremičnina v Sloveniji resnično predstavlja pomemben del premoženja in vir varnosti. Je streha nad glavo, je dediščina za otroke, je oprijemljiva vrednost. Toda ko govorimo o pokojnini, je ključnega pomena razumeti eno temeljno razliko: pokojnina je mesečni priliv denarja, ki pokriva vaše tekoče življenjske stroške, medtem ko je nepremičnina statično premoženje. Ne glede na njeno vrednost vam ne bo vsak mesec nakazala denarja za hrano, položnice ali zdravila.

Predstavljajte si, da imate v lasti avto v vrednosti 20.000 evrov. To je premoženje. Ali vam bo ta avto vsak mesec prinesel denar, s katerim boste plačali račune? Seveda ne. Podobno je s hišo. Njena vrednost je realna, a ni likvidna. To pomeni, da denar v hiši 'spi'. Da bi ga pretvorili v mesečni dohodek, potrebujete kompleksne rešitve, ki pa niso vedno ugodne ali brez tveganj. Cilj pokojninskega načrtovanja je zagotoviti stabilen in predvidljiv dohodek, ki vam bo omogočal dostojno življenje, brez skrbi in brez odvisnosti od nenadnih prodaj premoženja, ki imajo lahko hude posledice.

Skriti stroški lastništva: ko hiša jemlje, namesto da daje

Mnogi pri načrtovanju pokojnine pozabijo na tekoče stroške, ki jih prinaša lastništvo nepremičnine, še posebej ko govorimo o lastni hiši. Ti stroški so lahko precej visoki in v starosti, ko se prihodki zmanjšajo, predstavljajo veliko finančno breme. Govorimo o stroških, kot so davki na nepremičnine, ki jih določa lokalna skupnost, zavarovanje hiše, redno vzdrževanje, ki vključuje popravila strehe, fasade, inštalacij, kurjave, pa tudi morebitne adaptacije. Da ne omenjam stroškov, kot so odvoz smeti, voda, elektrika, ogrevanje, ki so fiksni mesečni izdatki.

Recimo, da je povprečna letna vrednost vzdrževanja hiše, vključno z davki in zavarovanjem, med 1.500 in 2.500 evrov. To pomeni, da mesečno za te namene potrebujete od 125 do 200 evrov, ne da bi v to vključili tekoče stroške bivanja (elektrika, voda, ogrevanje, internet), ki lahko skupaj znašajo še dodatnih 200–400 evrov. Če se zanesete le na hišo, se lahko hitro zgodi, da bo preostala pokojnina, ki jo prejmete od države (npr. 800 evrov), hitro skopnela. Primer: 800 EUR (pokojnina) - 200 EUR (vzdrževanje) - 300 EUR (stroški bivanja) = 300 EUR za hrano, zdravila in vse ostalo. To nikakor ni dostojno življenje.

Likvidnostni izzivi: ko potrebujete denar, a ga nimate

Ena največjih pomanjkljivosti nepremičnine kot »pokojnine« je njena nelikvidnost. Nepremičnina ni denar, ki ga lahko takoj porabite. Če v pokoju potrebujete več denarja, ker se pojavi nepredviden strošek – recimo, večji zdravstveni poseg, ki ga javno zdravstvo ne krije v celoti in ste brez dopolnilnega zdravstvenega zavarovanja, ali pa resno popravilo na hiši – boste denar težko dobili hitro. Prodaja nepremičnine je dolgotrajen proces, ki lahko traja mesece ali celo leta, odvisno od tržnih razmer, in je povezana z visokimi stroški (davki, provizije, administrativni stroški).

Prav tako ne smemo pozabiti, da prodaja vaše nepremičnine pomeni, da ostanete brez strehe nad glavo. Kje boste živeli potem? Boste najeli stanovanje in plačevali najemnino, ki je lahko višja od stroškov vzdrževanja lastne hiše? Boste šli v dom za starejše, kjer so stroški običajno visoki in običajno zahtevajo, da porabite lastno premoženje, preden država sofinancira stroške? Vse to so vprašanja, ki jih je treba vključiti v pokojninsko načrtovanje. Zato je ključno imeti del prihrankov v bolj likvidni obliki, ki je dostopna v nekaj dneh, ne tednih ali mesecih.

Prodaja ali najem: ali je to res stabilen vir dohodka?

Mnogi razmišljajo, da bodo svojo hišo prodali ali oddali v najem, ko bodo potrebovali dodaten denar v pokoju. Obe možnosti imata svoje pasti. Prodaja, kot sem že omenila, je dolgotrajen in stroškovno potraten proces. Poleg tega se tržne cene nepremičnin spreminjajo. Nihče vam ne more zagotoviti, da boste v trenutku, ko boste potrebovali denar, lahko prodali hišo po željeni ceni. Lahko se zgodi, da boste prisiljeni prodati pod ceno, kar bo zmanjšalo vaš pokojninski kapital. Poleg tega, kam se boste preselili, ko bo hiša prodana?

Najem je na prvi pogled bolj privlačna možnost, saj ohranite lastništvo, hkrati pa ustvarjate mesečni priliv. Vendar pa ima tudi najem svoje slabosti. Prvo, ni nujno, da boste imeli najemnike ves čas. Obdobja praznih nepremičnin pomenijo izpad dohodka, medtem ko stroški lastništva tečejo dalje. Drugo, imeti najemnike pomeni biti najemodajalec – reševati morate popravila, administracijo, morebitne spore z najemniki. To je lahko stresno in časovno potratno, še posebej v starosti. Prav tako boste morali plačati davek na oddajanje nepremičnin, ki bo zmanjšal vaš neto dohodek. Ali ste pripravljeni na takšno dodatno »delo« v pokoju?

Obratna hipoteka in doživljenjska renta: rešitve, ki niso brez cene

Obstajata tudi finančna produkta, ki omogočata pretvorbo vrednosti nepremičnine v mesečni dohodek, ne da bi jo prodali: obratna hipoteka in doživljenjska renta na nepremičnini. Obe rešitvi sta v Sloveniji manj razširjeni kot v tujini in sta povezani z določenimi tveganji in visokimi stroški. Pri obratni hipoteki banka izplačuje lastniku mesečno rento ali enkratni znesek, lastnik pa lahko živi v hiši do smrti. Po smrti lastnika se hiša proda, da se poplača banka. Ključno je vedeti, da so obrestne mere pri takšnih produktih običajno višje, znesek rente pa pogosto precej nižji od tržne vrednosti nepremičnine, saj banka v svoj izračun vključi vsa tveganja.

Doživljenjska renta na nepremičnini deluje podobno, le da rento običajno izplačuje fizična oseba ali podjetje, ki postane lastnik nepremičnine takoj ali po smrti prvotnega lastnika. Čeprav se sliši privlačno, da ostanete v svoji hiši in prejemate denar, je resnica taka, da so pogoji pri teh produktih pogosto kompleksni in neugodni. Večkrat so zneski rente prenizki glede na vrednost nepremičnine, transakcija pa je lahko zapletena in dolgotrajna. Pomembno je pridobiti neodvisno finančno svetovanje in preveriti vse podrobnosti, saj lahko hitro postanete žrtev neugodnih pogojev. Z vidika dolgoročne finančne varnosti obstajajo varnejše in bolj pregledne rešitve.

Pomen dodatnega pokojninskega varčevanja: vaša prava »pokojnina«

Moje strokovno priporočilo, podprto z 20 leti izkušenj, je jasno: ne zanašajte se izključno na nepremičnino za svojo pokojnino. Aktivno in pravočasno začnite z dodatnim pokojninskim varčevanjem. Dodatno pokojninsko varčevanje, kot ga ureja Zakon o dodatnem pokojninskem in invalidskem zavarovanju (ZDPIZ-1), je namenjeno zagotavljanju dodatnega dohodka v starosti, poleg obvezne javne pokojnine iz prvega stebra, ki jo ureja Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju (ZPIZ-2). Cilj je preprost: zagotoviti vam mesečni priliv, ki bo dopolnjeval vašo državno pokojnino in vam omogočal, da ohranite življenjski standard, ki ste ga navajeni.

Prednost dodatnega pokojninskega varčevanja je v njegovi predvidljivosti in likvidnosti (ko so izpolnjeni pogoji za izplačilo). Vi določate višino vplačil, izbirate med različnimi ponudniki in produkti, ki so nadzorovani s strani Agencije za zavarovalni nadzor (AZN). V nasprotju z nepremičnino, kjer so stroški in donosi negotovi, pri dodatnem varčevanju vnaprej veste, kakšne so vaše obveznosti in kakšne so pričakovane koristi. Poleg tega država spodbuja takšno varčevanje z davčnimi olajšavami, kar pomeni, da vam del vplačanega denarja vrne prek dohodnine, kot je določeno v Zakonu o dohodnini (ZDoh-2). To je konkreten finančni bonus, ki ga pri varčevanju v nepremičnini nimate.

Kaj je krito in kaj ni krito pri dodatnem pokojninskem varčevanju

Dodatno pokojninsko zavarovanje, skladno z ZZavar-1 in ZDPIZ-1, krije predvsem tveganje dolgega življenja, torej vam zagotavlja mesečno rento do konca življenja, ko se upokojite. To je njegova glavna prednost. Prav tako lahko v določenih primerih vključuje kritje za invalidnost, kar pomeni, da v primeru invalidnosti, ki nastane pred upokojitvijo, lahko prejmete določene dajatve ali prenehate z vplačili, hkrati pa se vam varčevanje nadaljuje.

Kaj pa ni krito? Klasično dodatno pokojninsko varčevanje običajno ne krije nenadnih likvidnostnih potreb, preden nastopijo pogoji za upokojitev. Zato ne morete kar tako dvigniti denarja za popravilo avta ali zdravstvene stroške. Prav tako ne krije tveganj, kot so požar, potres ali poplava – za to potrebujete zavarovanje nepremičnine. Ne pokriva niti izgube službe, dohodka ali stroškov dolgotrajne oskrbe v starosti (za kar je namenjena druga vrsta zavarovanja, ki se je razvijala v sklopu dolgotrajne oskrbe, a še ni v celoti zaživela). Pomembno je razumeti, da je vsako zavarovanje namenjeno specifičnim tveganjem, zato je celovit pristop ključen.

Realni primer: gospa Ana in njena »hiša-pokojnina«

Gospa Ana je celo življenje trdo delala in si ustvarila lepo družinsko hišo, vredno 250.000 evrov. Vedno je verjela, da bo to dovolj za njeno starost. Ko se je upokojila, je prejemala 750 evrov državne pokojnine. Njen sin ji je predlagal, naj začne varčevati za dodatek, a gospa Ana je odvrnila: »Imam hišo, to je moja pokojnina. Kaj mi bo še neko dodatno varčevanje?«

Čez nekaj let pa se je zgodilo. Najprej ji je odpovedala peč za ogrevanje; strošek nove je bil 4.000 evrov. Kmalu zatem je morala zamenjati streho, kar jo je stalo 15.000 evrov. Njena pokojnina ni pokrivala teh stroškov. Sin ji je lahko pomagal le delno. Ker ni imela prihrankov in ni želela obremenjevati otrok, je poskušala najeti kredit, a v njenih letih je bilo to praktično nemogoče. Na koncu se je odločila za obratno hipoteko. Banka ji je ponudila mesečno rento 250 evrov, vendar je bilo jasno, da bo ob njeni smrti hiša prešla v last banke, kar je močno prizadelo njene otroke, ki so računali na dediščino. Če bi gospa Ana 20 let prej vplačevala samo 50 evrov mesečno v dodatno pokojninsko zavarovanje, bi danes prejemala vsaj 150–200 evrov dodatne mesečne rente, kar bi ji bistveno olajšalo življenje in prihranke (ali hišo) pustila otrokom. Morda se znesek zdi majhen, a bi bil dovolj, da bi pokril tekoče stroške manjših popravil in vzdrževanja, ne da bi posegala v svoje glavno premoženje.

Zakaj je celovit načrt ključen: nepremičnina kot del, ne kot celota

Moje poslanstvo kot zavarovalne strokovnjakinje je, da vam pomagam razumeti kompleksnost finančnega načrtovanja in vas usmerim k rešitvam, ki vam resnično zagotavljajo finančno varnost. Nepremičnina je seveda pomemben del premoženja in odlična naložba, a mora biti del širšega, celovitega pokojninskega načrta. Nikakor ne more biti edini steber vaše finančne varnosti v starosti. Razmišljajte o njej kot o pomembnem delu pogače, ne pa o celotni pogači.

Celovit načrt vključuje več stebrov: poleg obvezne državne pokojnine in lastne nepremičnine tudi dodatno pokojninsko varčevanje, morebitne druge naložbe (delnice, skladi), varčevanje za specifične namene (npr. dolgotrajna oskrba) in likvidne prihranke za nepredvidene dogodke. Samo s takšnim pristopom si lahko zagotovite mirno in dostojno jesen življenja, kjer boste lahko uživali sadove svojega dela, namesto da bi skrbeli, kako pokriti naslednjo položnico ali popravilo na hiši. Pomembno je začeti čim prej, saj čas deluje v prid tistim, ki načrtujejo.

Pogosta vprašanja

Ali lahko nepremičnino prodam, ko potrebujem denar?

Seveda, vendar je prodaja dolgotrajen in drag proces, ki lahko traja mesece in je odvisen od tržnih razmer. Poleg tega ostanete brez strehe nad glavo, kar zahteva iskanje novega bivališča ali selitev v dom za starejše, kar prinaša dodatne stroške.

Kaj pa najemnina, če oddam del hiše?

Najemnina je lahko dodaten vir dohodka, vendar prinaša tudi odgovornosti najemodajalca (vzdrževanje, iskanje najemnikov, administracija) in je obremenjena z davki. Prav tako ni zagotovilo za stalen priliv, saj so lahko obdobja praznih nepremičnin.

Kaj je obratna hipoteka?

Obratna hipoteka vam omogoča, da ostanete v svoji hiši in prejemate mesečno rento ali enkraten znesek od banke, ki pa po vaši smrti postane lastnica nepremičnine. Pogoji so pogosto manj ugodni in so povezani z visokimi stroški.

Je dodatno pokojninsko varčevanje res boljše?

Dodatno pokojninsko varčevanje je stabilnejši in predvidljivejši vir mesečnega dohodka v starosti, saj je njegova glavna funkcija zagotavljanje doživljenjske rente. Država ga spodbuja z davčnimi olajšavami in je bolj likvidno, ko nastopijo pogoji za izplačilo.

Kdaj je pravi čas za začetek dodatnega varčevanja?

Čim prej. Zgodnji začetek omogoča izkoriščanje moči obrestno-obrestnega računa. Že majhni mesečni zneski, vplačani skozi daljše obdobje, lahko prinesejo znatno dodatno pokojnino in zmanjšajo finančni pritisk v starosti.

Viri in reference

• Uradni list RS – Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju (ZPIZ-2)
• Uradni list RS – Zakon o dodatnem pokojninskem zavarovanju (ZDPIZ-1)
• Uradni list RS – Zakon o zavarovalništvu (ZZavar-1)
• Uradni list RS – Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
• Agencija za zavarovalni nadzor (AZN) – Letna poročila in publikacije o zavarovalnem trgu

Nadaljujte branje o tej temi

Povezave so izbrane samodejno glede na steber zaščite in ključne besede te objave.

• 
  Primer: Praktični nasveti

  Doživljenjska renta ali enkratni dvig: kaj je za družino varneje?

• 
  Primer: Praktični nasveti

  Doživljenjska renta: mesečni priliv, dokler živite

• 
  Primer: Praktični nasveti

  Kaj, če vas bolezen ali poškodba prisili v predčasno upokojitev?

• 
  Primer: Praktični nasveti

  Kolektivno ali individualno pokojninsko varčevanje?

• 
  Primer: Praktični nasveti

  Največje darilo odraslim otrokom: vaša finančna samostojnost